Gospodarska rast v Evropski uniji že nekaj časa ne dosega rekordov, krediti zaradi visokih obresti niso več tako privlačni kot pred začetkom vojne v Ukrajini, kupna moč se zaradi inflacije zmanjšuje. Glede na vse našteto bi moral upad doživeti tudi trg nepremičnin. A kot kaže, je ta odporen proti negativnim zunanjim vplivom. Glede na poročilo Geodetske uprave RS (Gurs) za leto 2023, se je spet izkazalo, da slovenski trg nepremičnin deluje v nasprotju z vsemi tržnimi zakonitostmi. Kot so zapisali v poročilu: »Zdi se, da na slovenskem nepremičninskem trgu prihaja do paradoksa. Kljub občutnemu zmanjšanju prometa z nepremičninami v letu 2023 so cene praktično vseh vrst nepremičnin še vedno v vzponu.«
30 let težav in nič rešitev
V uvodu poročila so pri Gursu ugotovili še, da gre vzroke iskati v dolgoletni odsotnosti ustrezne sistemske regulative, organizacije in financiranja nepremičninskega sektorja. »Posledično so v nepremičninskem sektorju že 30 let prisotne težave, ki izhajajo iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne in stanovanjske politike. Rezultat je, da sta ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, ko se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin 'normalne' in kam to pelje. Potrebne so sistemske spremembe na vseh omenjenih področjih nepremičninskega sektorja,« so zapisali.
Kaj dela vlada?
Zanimivo je, da imamo na oblasti vlado, katere del je tudi Levica, ki vodi resor za solidarno prihodnost, in bi morali poskrbeti, da se stanje na trgu nepremičnin začne normalizirati, a se za zdaj novi stanovanjski zakon zgolj napoveduje, le upamo lahko, da ga bo vlada uspela v življenje spraviti do konca mandata. Medtem mladi, ki jih nenormalne razmere na trgu nepremičnin najbolj prizadenejo, vse bolj obupujejo. V sredo so predstavniki Mladinskega sveta Slovenije vlado opomnili, da njihovih napovedi o tem, da bodo zagotovili na tisoče stanovanj, ni zaznati v proračunskih dokumentih.
Zmanjšanje prodaje
Poročilo Gursa o dogajanju na trgu nepremičnin v letu 2023 kaže, da se je število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah lani na ravni države zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 20 do 25 odstotkov. V primerjavi z letom 2021 se je število prodaj stanovanj in hiš tako zmanjšalo za 25 do 30 odstotkov. Zmanjšanje števila kupoprodaj poslovnih nepremičnin (pisarniški prostori, trgovski, storitveni in gostinski lokali) je bilo še nekoliko večje kot s stanovanjskimi nepremičninami, saj se je število transakcij lani zmanjšalo za 20 do 25 odstotkov, v primerjavi z letom 2021 pa za 30 do 35 odstotkov.
Zemljišč ne kupujemo
Trend upadanja je v zadnjih dveh letih najizrazitejši pri prodaji zemljišč za gradnjo stavb. V primerjavi z letom 2022 se je število prodaj zazidljivih zemljišč lani zmanjšalo za 20 do 25 odstotkov, medtem ko je bilo v primerjavi z letom 2021 manjše že za 40 odstotkov. Tak upad gre po eni strani pripisati visokim cenam zemljišč in visokim gradbenim stroškom, po drugi strani pa pomanjkanju ponudbe primernih zemljišč v večjih mestih, predvsem v Ljubljani in na Obali.
Cene se še zvišujejo
Rast cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo v letu 2023 sicer ni bila tako izrazita kot v rekordnem letu 2022, a kljub temu razmeroma visoka. Na ravni države so se cene stanovanjskih hiš povišale za devet odstotkov, cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah pa za šest odstotkov, medtem ko so cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb višje za osem odstotkov. V zadnjih petih letih so se tako cene stanovanj zvišale že za 60 odstotkov, cene hiš za 46 odstotkov in cene zemljišč za stanovanjsko gradnjo za 54 odstotkov. Ob upadanju števila transakcij ter rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se zdi, da smo že dosegli vrh nepremičninskega cikla in prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države.
Velikega znižanja cen ne bo
Visoke cene in obrestne mere še vedno zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in tudi investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zato je tudi letos pričakovati zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij. Če se bo upad števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami z nezmanjšano močjo nadaljeval tudi letos, bomo lahko govorili o novi krizi nepremičninskega trga. Pričakovati je tudi, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin letos zmanjšala. Ponekod lahko pride do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu. Zaradi premajhne ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč v največjih mestih, predvsem v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, pa hipnega velikega padca cen nepremičnin ne gre pričakovati.
