Objekt, ki je poleti zaživel na Kolodvorski ulici v Ljubljani, je na slovenski trg prinesel nov nepremičninski koncept. Kako bi ga predstavili?
Neu Residences na Kolodvorski ulici je poslovno-stanovanjski objekt, za katerega pravimo, da je hibrid. V eni stavbi je namreč združenih več namembnosti. Zgradili smo in trgu ponudili 55 stanovanj s hotelsko storitvijo. Gre za enega prvih takih objektov pri nas. Glede na lokacijo smo menili, da gradnja klasičnega stanovanjskega objekta tu ne bi bila primerna, nismo pa želeli biti zgolj še en hotel v množici hotelov v središču Ljubljane. Ob tem smo našli tudi novo tržno nišo, saj smo se usmerili v srednjeročne in dolgoročne goste, torej ne iščemo dnevnih turističnih gostov, ampak bolj poslovne goste, ki so pripravljeni bivati pri nas daljše obdobje in iščejo udobje klasičnega stanovanja. Lastniki oziroma najemniki pa imajo na voljo recepcijo, fitnes, bazen na strehi ter vse storitve pranja in čiščenja kot v hotelu.
Kot rečeno, v objektu je 55 enot, od tega je bila polovica oziroma 27 enot naprodaj. Kupci stanovanj so imeli tri možnosti. Lahko so se odločili za bivanje v stanovanju in ob tem uporabo hotelskih uslug, druga možnost je bila klasično, dolgoročno oddajanje stanovanja, tretja, izredno zanimiva možnost pa je kratkoročna oddaja z našimi storitvami. Vsa stanovanja, tudi ta, ki so se prodajala, so bila opremljena enotno in prodana z vso opremo, do zadnje žličke, škarij, fena … Bila so pripravljena za takojšnjo oddajo, kar je zanimiva novost na trgu.
Zakaj ste se odločili za tak koncept?
Kupec torej oddaja stanovanje, mi pa skrbimo za upravljanje in oskrbo. Ob tem lastnik dobiva višjo najemnino, kot bi jo s klasično oddajo stanovanja, rešen pa je tudi skrbi rednega sprotnega vzdrževanja. Razlog za to, da smo se odločili za to novost, je, da smo pri izvedbi prejšnjih objektov ugotovili, da je večina kupcev nepremičnin v Sloveniji, žal ali na srečo, investicijskih kupcev, torej tistih, ki stanovanj ne kupujejo za lastno bivanje, ampak kot naložbo. In prav te smo želeli pridobiti s tem projektom.
A če smo na Kolodvorski zgradili objekt, ki je nadstandarden in usmerjen v oddajo, to ne pomeni, da so taki vsi naši projekti. Pri vsakem projektu se trudimo objekte prilagoditi lokaciji in okolju, v katerem jih gradimo. Na Celovški cesti smo tako zgradili objekt, namenjen mladim družinam; v nekem obdobju smo imeli cene stanovanj celo nižje kot državni stanovanjski sklad. Trenutno razvijamo projekt v Kranju, kjer si vnovič želimo na čim manjši kvadraturi zagotoviti čim višji standard bivanja družin: da bodo imela stanovanja več spalnic, ležišč, da bodo zunanje površine kakovostne, ob tem pa si želimo, da bi cene ostale sprejemljive.
Pa je vaša ideja zaživela v vsej svoji polnosti?
Od 27 prodanih stanovanj sta dve namenjeni stalnemu bivanju, torej lastnika v njih bivata, ostali pa stanovanja tržijo skupaj z nami. Ideja je bila zelo lepo sprejeta, tako od lastnikov kot gostov. Uradno delujemo od prvega julija ter imamo zelo dobro zasedenost in dobre ocene. Veseli me tudi, da imamo v zadnjem času vedno več srednjeročnih gostov, najemnikov, ki bodo pri nas ostali tri ali pa celo štiri mesece. Poleti smo imeli sicer veliko klasičnih turističnih gostov, ki so pri nas ostali zgolj dan, dva, ampak ob zagonu naših storitev se ne bi bilo pametno omejevati na trgu s tem, da bi postavili obvezen minimum nočitev. Bomo pa v prihodnosti vedno bolj težili k pridobivanju srednjeročnih gostov.
"V nekem obdobju smo imeli cene stanovanj celo nižje kot državni stanovanjski sklad."
Mogoče bi ob tem omenil še en zanimiv koncept. Kot arhitekt sem bil v zadnjem času udeležen pri več hotelskih projektih. Veliko sem potoval tudi na Dunaj, kjer deluje agencija, ki išče najemnike in operativne vodje hotelov. In pri njih sem spoznal gospoda, ikono hotelirstva, ki me je podučil, da je dober hotel tisti, v katerega radi zahajajo domačini. In temu se skušamo približati tudi pri nas. V Ljubljani si skoraj težko predstavljamo, da bi meščani zahajali na kavo ali v bar v hotel, tega nas je kar nekako strah. Pri nas pa si želimo prav to. Zato smo ob vhod najprej postavili bar in šele nato recepcijo ter s to odprtostjo vabimo domače goste.
Kako pa tuji gosti sprejemajo tak koncept hotela?
Zanimivo je, da ne v Kopru ne na Kolodvorski nismo prodali niti enega stanovanja tujcem. Imamo pa zdaj v najemu večinoma tuje goste, ki jim je ta koncept stanovanja s hotelsko storitvijo že znan, saj je v tujini že zelo razvit, in so dejstvo, da jim je to na voljo tudi v Ljubljani, toplo sprejeli. Večinoma pri nas bivajo poslovneži, ki znajo izkoristiti kratek prosti čas, ki jim je na voljo. Ko smo načrtovali hotel, smo se bali, da fitnesa in bazena ne bo uporabljal nihče, a je bil strah odveč. Sodobni tuji gost gre zjutraj v fitnes, zvečer na bazen, se pusti razvajati, si oprati perilo … Je pa res, da naši gosti predstavljajo le majhen delček obiskovalcev Ljubljane in je težko posploševati le glede na naše kratke izkušnje.
Višje cene energentov, zahteve sodobnega življenja in ne nazadnje tehnologija spreminjajo način življenja. Kako vi vidite bivanje čez 10 ali 20 let?
Dejstvo je, da se zaradi vedno višjih cen energije in drugih izzivov, ki jih prinaša sodobno življenje, trendi spreminjajo. Če si je še pred dvajset leti vsak želel hiško na podeželju, se zdaj stvari spet obračajo in se ljudje vedno bolj zavedajo pomena bližine službe in prevoza ter »potratnosti« življenja v hiši. Zanimiv primer smo imeli v Kopru, kjer smo prenovili in obudili Tomosovo stolpnico. Na obali so prebivalci vrsto let bežali iz središča mesta in se selili na podeželje, naša izkušnja pa je pokazala, da je kar nekaj ljudi prodalo hiše, da so se lahko vrnili v središče Kopra.
Je pa težko biti vizionar. Zdi se mi, da nas čaka prelomnih deset let, saj se nam obetajo korenite spremembe v načinu življenja. Vedno več stvari bomo delili, nič več ne bo imel vsak svojega avta, imeli bomo lastne elektrarne … Ob tem ljudje živimo v nekem absurdnem ritmu, ki nam omogoča zelo malo prostega časa, zato se mi zdi, da se bo vedno več ljudi, na vseh področjih, odločalo za uporabo storitev, kot jih nudimo pri nas, torej čiščenje, pospravljanje, pranje … Žalostno je, da družina, ki ima dnevno na voljo vsega dve uri za kakovostno preživljanje prostega čas, tega porabi za pomivanje, pranje in vzdrževanje doma, ko bi se na primer lahko osredotočili na druženje z otroki. Mogoče pri tem izhajam tudi iz lastnih družinskih razmer, saj imam tri majhne otroke.
"Naša izkušnja je pokazala, da je kar nekaj ljudi prodalo hiše, da so se lahko vrnili v središče Kopra."
V Sloveniji gradimo večstanovanjske objekte, ki imajo čim manj skupnih prostorov. Investitorji se celo hvalimo, kako smo dobro optimirali objekt, da imamo čim več prodajnih površin. Na Dunaju, ki je na bivanjskem in stanovanjskem področju zelo vizionarski, gradijo objekte, v katerih je kar 25 odstotkov površin namenjeno skupnemu bivanju, kar znatno zviša kakovost bivanja. Naš objekt je sicer hotelski, a se skuša približati temu. Imamo skupne prostore na strehi, ki je ozelenjena, tam je tudi bazen, imamo fitnes, skupne prostore v lobiju hotela, kjer se lahko stanovalci družijo. Tako tudi ljudje lažje sprejmejo manjšo stanovanjsko površino. Stanovanja namreč postajajo bolj ali manj spalnice, druženje in preživljanje prostega časa pa se prenese v te skupne prostore.
Vsega tega smo se včasih že zavedali. Poglejte na primer sosesko Fužine, ki se je je vrsto let držal negativen sloves, zdaj pa se arhitekti vedno bolj zavedamo, da gre za zelo kakovostno, urejeno naselje, z veliko zelenimi površinami, vrtci, šolami, parki, prostori za druženje in rekreacijo. Trend bo torej po moje šel v to smer: manjša stanovanja zaradi porabe energije in visokih cen ter vedno več skupnih prostorov in površin ter nadgradnja bivanja s storitvami.
Napovedujejo se tudi trendi, ko naj bi se bivanje nadgradilo s storitvami praktično na vseh ravneh. Tako bi najemali vozila, kuhinjske aparate, celo luči. Nič ne bilo v naši lasti, ampak bi imeli zgolj mesečne stroške, ki bi nam omogočali večjo prilagodljivost življenjskim potrebam. Je to vizija prihodnosti?
Mislim, da je. Bo pa zanimivo opazovati, kako bomo to sprejeli Slovenci, ki si vedno želimo biti lastniki svojih nepremičnin. Na Dunaju ali v Švici je večina stanovanj v novih soseskah že najemna. Tak način bivanja omogoča večjo mobilnost, lažje sprejmemo odločitev o selitvi v kraj, kjer se nam morda odpirajo nove priložnosti. Slovenec ki si končno pri 35 letih kupi stanovanje, pa se odloči, da bo do konca življenja živel v njem. Sicer ga lahko motita promet in hrup, ampak prodal stanovanja ne bo za nič na svetu. In tudi če dobimo na primer odlično ponudbo za delo v Münchnu, bo prav lastništvo stanovanja razlog, da jo bomo zavrnili. Če pa si najemnik, so odločitve o življenjskih spremembah veliko lažje.
Zakaj v tujini ta koncept bolje uspeva kot pri nas?
V tujini se kot lastniki stanovanj pojavljajo različni skladi, ki imajo popolnoma drugačen pristop. Njih zanima, kako se bo objekt razvijal, koliko energije bo porabil, kako bo vzdrževan na daljše obdobje, torej na primer na 50 let. Tudi ne iščejo astronomskih donosov, ampak načrtujejo le nekaj odstotkov. Pri nas pa investitorje pogosto zanima le, kako so bo objekt zgradil in čim prej prodal. Nekateri sicer stremimo k temu, da bi izdelali trajen in energetsko varčen objekt, ampak še vedno je končni cilj prodaja. In ko so podpisane vse kupoprodajne pogodbe, nas ne zanima več, kaj se bo z objektom dogajalo. Zato se mi zdi prisotnost teh večjih institucionalnih investitorjev in skladov dobra in koristna za družbo, saj se pri gradnji objektov začne uporabljati bolj kakovostne in trajnejše materiale. Poleg tega nudijo najemniku veliko boljšo storitev, saj imajo po navadi zaposlene upravljavce, hišnike, čistilke … Individualni lastniki vsega tega nimajo in najemniki, ki nepremičnine najemajo od individualnih lastnikov, se pri odpravi težav in okvar ter vzdrževanju pogosto srečujejo z neodzivnostjo najemodajalcev.
"Menim, da ni več daleč čas, ko se bo pri nas pojavil kakšen večji sklad, ki bo gradil stanovanja za oddajo."
V Ljubljani trenutno gradi kar nekaj tujih vlagateljev in menim, da ni več daleč čas, ko se bo pri nas pojavil kakšen večji sklad, ki bo gradil stanovanja za oddajo. Računati, da bosta vse potrebe po stanovanjih zagotovila zgolj mestni oziroma republiški stanovanjski sklad, je iluzorno. Res je, da se je gradnja neprofitnih stanovanj v zadnjih letih pospešila, a pred tem se 10 let ni gradilo skoraj nič. Državni in občinski skladi bi morali z višino svojih najemnin delovati kot regulator. Torej višina neprofitnih najemnin bi morala komercialne ponudnike »ohladiti«, da ne bi cene zbezljale v nebo. Trenutno pa imamo občutek, kot bi bili na borzi, kjer poteka tekmovanje, »kdo da več«.
Imam tudi občutek, da večje sklade mogoče malce strašita tudi potencial trga in kupna moč. Torej, če se odločijo za gradnjo tisoč stanovanj, je vprašanje, ali bodo lahko vsa oddali. Ob tem pa smo trenutno tudi v situaciji, ko so glede na prodajne cene nepremičnin najemnine relativno nizke. Tako da se velikim skladom zagotovo bolj splača graditi na primer v Zürichu, kjer je strošek gradnje približno enak kot pri nas, najemnine pa so znatno višje.
Omenili ste, da je večina kupcev stanovanj investicijskih, ne tistih, ki dejansko stanovanja tudi uporabljajo. Zaradi tega zagotovo prihaja do razlike v tem, kar trg ponuja, in tistim, kar si želijo končni uporabniki stanovanj.
Cene usmerjajo močnejši kupci, ki pri nakupih izrivajo in prehitevajo mlade družine. Ob tem je zaskrbljujoče, da se investicijski kupci pogosto nato odločijo, da kupljene nepremičnine niti ne bodo ponudili na trgu najemnih stanovanj. Torej obstajajo kupci, ki stanovanje kupijo le za to, da nekam naložijo denar, potem pa nimajo ne volje ne energije, da bi se ukvarjali z oddajo, pogosto pa jih odvrača tudi strah, da bodo najemniki stanovanje uničili. In to je najslabše, kar se lahko zgodi. V takem primeru menim, da bi država morala sprejeti ukrepe, ki bi tako ravnanje destimuliralo.
Slovenci se najemniškega trga bojimo, a prav tu je v prihodnosti potencial za izboljšanje naše kakovosti bivanja. Primer: če stanovanje kupiš, se lahko zaneseš le nase. Nihče ti ni samodejno na voljo za popravila. V najemniških stanovanjih v lasti večjih skladov pa so ves čas na voljo hišnik, čistilka … In tu ne govorim o nadstandardnih stanovanjih. V večjih naseljih najemniških stanovanj, ki jih upravljajo večji skladi, je to običajna storitev. Najemniška stanovanja tudi lažje prilagajamo potrebam. Ko si samski ali pa v paru, imaš manjše stanovanje, če dobiš otroka, se preseliš v večje, in ko otroci odidejo, se spet vrneš v manjše. Kot lastnik pa si ves čas ujetnik svojega stanovanja, bodisi prevelikega bodisi premajhnega. Zato podpiram najem.
Spodbudno je, da lahko beremo o tem, da mlajše generacije že razmišljajo tem, da si ne želijo lastnine. Da ne razmišljajo o lastni nepremičnini, o lastnem avtu. Gre sicer za velik preskok v načinu razmišljanja, a če smo iskreni, v veliki meri že danes živimo tako. Pametne telefone v resnici najemamo, televizorje in avtomobile, ki so kupljeni na leasing, prav tako.
Investicijski cikel je pri nepremičninskih projektih zelo dolg, razmere pa so, predvsem v zadnjih letih, zelo nepredvidljive. Kako omejiti tveganja?
Mi pri vsakem projektu izhajamo iz analize lokacije. Verjamemo namreč, da ima vsaka lokacija potencial, če se jo dobro razišče in se zanjo najde primeren produkt. Prepričan sem, da se zaradi razmer na trgu v preteklosti slovenskim investitorjem s tem niti ni bilo treba ukvarjati. V tujini pa je tega ogromno in so raziskave trga predpogoj za izvedbo projekta. Zato se je leta 2008 zgodilo, da je kar nekaj projektov propadlo, ker so bili grajeni na napačni lokaciji ali pa so bili napačno zastavljeni tako vsebinsko kot finančno. Mi projekt v Kranju zasnujemo drugače kot tistega, ki ga izvedemo na primer na Kolodvorski ulici v središču Ljubljane. Je pa naš posel izjemno, izjemno tvegan, zaradi česar je razumljivo, da se pri njem pričakujejo višji donosi. Ob tem je treba vedeti, da razvoj vsakega projekta traja res dolgo časa. Zemljišče na Kolodvorski smo na primer kupili pred petimi leti in ves čas izvedbe se spopadaš s spremembami na trgu, ne veš, kakšen bo končni rezultat.
Tveganje je res veliko tudi zato, ker so upravni postopki in pridobivanja dovoljenj odvisni od številnih različnih dejavnikov. Mi smo kupili zazidljivo zemljišče. V občinskem prostorskem načrtu je zelo jasno napisano, kaj se na njem lahko gradi, koliko je lahko objekt visok, koliko širok in kakšni morajo biti odmiki, pa smo kljub temu na gradbeno dovoljenje čakali dve leti. Zato ker se lahko na postopek pritoži cela kopica soglasodajalcev. Torej, kljub temu da sta tako mesto kot država potrdila prostorski načrt in mu ti s projektom slediš, se ti lahko zgodi, da na svojem zazidljivem zemljišču ne boš smel graditi. Zanimivo je, da se je skoraj na vseh zemljiščih, kjer sva s partnerjem Iztokom Lampičem razvijala projekte, pred nama nekdo opekel: tako tu na Kolodvorski kot na Celovški in v Kopru. Taka so tveganja v razvojnem delu projekta. Ko se gradnja začne, pa smo na udaru zaradi cenovnih nihanj. Z Iztokom poskušava vsa ta tveganja omejiti z izbiro res močne ekipe strokovnjakov na vseh področjih, ki znajo ta tveganja predvideti. A vseh seveda ne moreš. Stvari, kot sta novi koronavirus in vojna v Ukrajini, seveda ne moreš načrtovati in všteti v projekt.
