Najočitnejša anomalija v obdobju pred krizo so bili poceni bančni krediti. Mesečna anuiteta bančnega kredita je znašala skoraj toliko kot mesečna najemnina za isto stanovanje in seveda so se mnogi raje odločali za nakup nepremičnine.
Nekateri so s tem tudi dobro zaslužili.
V preteklosti je bila prodaja in oddaja stanovanj za veliko ljudi vir dohodka, saj je nenehna rast cen nepremičnin omogočala solidno dodano vrednost. Leta 2000 si kupil na primer stanovanje, kredit si deloma odplačeval z oddajanjem, deloma pa ti je investicijo pokrivala rastoča tržna cena. V nekaj letih si lahko nepremičnino prodal z zavidljivim dobičkom, vrnil kredit in še zaslužil.
Ali danes sploh še kdo tako investira v nepremičnine?
Nekateri jemljejo depozite iz bank, ker se bojijo za varnost svojih naložb, in nalagajo v nepremičnine, ki se jim zdijo še vedno bolj otipljiva naložba – pri tem pa se bojijo, kaj bo prinesla nova obdavčitev nepremičnin.
Kako se rešujejo zakreditirani lastniki stanovanj?
Veliko ljudi ne ve, kako bodo preživeli. Najhuje je v družinah, v katerih sta bila prej dva dohodka, zdaj pa je le še eden, pa še ta negotov. Ljudje zato vedno pogosteje prodajo nepremičnine, vrnejo del kredita in se preselijo v manjše nepremičnine ali celo v drug kraj. Cene nepremičnin pa so padle in bančni krediti so se podražili, zato nepremičnino zelo težko prodaš tako dobro, da poplačaš želeni del kredita.
So še kakšne druge možnosti?
Starši pogosto prepustijo večjo nepremičnino otrokom, sami pa se preselijo v manjšo ali si otroci uredijo del hiše, v kateri živijo skupaj s starši.
Koliko so se cene nepremičnin znižale?
V zadnjih petih letih za 25 do 40 odstotkov – seveda odvisno od lokacije nepremičnine, njene velikosti in stanja. Enosobno stanovanje v Ljubljani, ki se je pred leti prodajalo za 100 do 120 tisoč evrov, se zdaj proda za 70 do 80 tisoč. V drugih slovenskih mestih ni prišlo do tako izrazite razlike.
Komu je trenutno najlaže in komu najteže?
V najboljšem položaju so kupci stanovanj, ki niso vezani na prodajo svoje nepremičnine za financiranje nakupa nove. Na najslabšem pa so tisti, ki morajo prodati nepremičnino. Še večje težave imajo tisti, ki so kupili nepremičnino pred krizo, v času najvišjih cen, in so financirali nakup z najemom kredita v švicarskih frankih.
Koliko časa traja, da prodate stanovanje?
To je seveda odvisno od lokacije in izhodiščne vrednosti nepremičnine. Prodajalce je bilo v zadnjih petih letih kar težko soočiti z realnostjo. Kaka nepremičnina se je prodajala tudi dve leti, v povprečju pa traja prodaja do šest mesecev. Pri tem niti ni pomembno, ali gre za garsonjero ali hišo, še vedno pa je pomembna lokacija. Tudi ogledov je v povprečju veliko več kot prej. Marsikdo le preliminarno poizveduje, ker namerava kupiti nepremičnino čez čas.
Tudi za najem stanovanja so se ljudje prej veliko hitreje odločali, zdaj pa za nižjo mesečno najemnino pričakujejo veliko več.
Kaj lahko pričakujemo v prihodnjem letu, dveh?
Zdaj je iz meseca v mesec slabše, prodajalci čutijo padec vrednosti, kupcem je to 'pisano na kožo' in s svojo ponudbo prodajalca pogosto postavijo pred dejstvo.
Denar je končno dobil realno vrednost, nepremostljiva situacija med prodajalcem in kupcem pa lahko nastane že zaradi tisoč evrov. Trg je sicer še vedno aktiven, bližnja prihodnost pa bo zelo odvisna od gospodarstva in še bolj od sodelovanja bank. Dejstvo je, da banke ne potrebuješ, ko imaš denar, ampak ko ga nimaš, saj vsak najem kredita drago preplačaš. Zato ne vem, zakaj bankam kar naenkrat ni več do kreditiranja. Če pa ne bo služb in zaposlovanja, ne bo niti trgovanja - na nobenem področju.
Kako banke prodajajo zasežena stanovanja?
Zasežena stanovanja so šla na dražbo, kjer pa ni mogoče iztržiti več kot 50 do 70 odstotkov vrednosti. Zato banke v glavnem nepremičnin niti ne poskušajo prodajati. Očitno je, da oblikujejo znotraj bank nekakšne nepremičninske sektorje. Na portalu nepremicnine.net ponujajo stanovanja pod geslom 'dražbene ponudbe'.
Koliko bodo cene nepremičnin še morale pasti?
Menim, da se bodo morale spustiti na raven pred uvedbo evra. Če je bila cena nekega stanovanja takrat 100.000 nemških mark, se bo morala zdaj spustiti na raven med 50.000 do 60.000 evrov. To se sicer že dogaja.
