Mestna občina Ljubljana je pretekli teden objavila 20. razpis za oddajo neprofitnih stanovanj v najem. Taki razpisi so med iskalci stanovanj težko pričakovani, saj je prosilcev vsakič znova več tisoč – več, kot je na voljo stanovanj. Vsak, ki se odloči za prijavo, mora izpolnjevati določene pogoje, splošni pogoj upravičenosti do dodelitve neprofitnega stanovanja pa je, da prosilec ali kdo izmed članov gospodinjstva ni lastnik drugega premoženja, ki bi presegalo 40 odstotkov vrednosti primernega stanovanja. Torej če imate v takšni ali drugačni obliki v žepu več, kot je vredno 40 odstotkov primernega stanovanja, se na razpis ne smete prijaviti. Določba je vsekakor smiselna, saj so neprofitna stanovanja namenjena reševanju stanovanjskega vprašanja tistih, ki nimajo dovolj sredstev za nakup lastne nepremičnine oziroma za najem na prostem trgu.
Smešno nizke vrednosti
A naši bralci so opazili, da so zneski, ki jih upošteva komisija stanovanjskega sklada, glede na vrednosti nepremičnin na trgu določeni izjemno nizko. Iz tabele, objavljene v razpisni dokumentaciji, je razvidno, da 40 odstotkov vrednosti stanovanja, primernega za enočlansko družino, ocenjujejo na 20.643 evrov, torej naj bi bilo primerno stanovanje v celoti vredno 51.607 evrov. Celotno vrednost stanovanja, primernega za šestčlansko družino (približno 90 kvadratnih metrov), pa so pri skladu ocenili na 111.000 evrov, kar pomeni, da prosilec in njegovi družinski člani ne smejo imeti več kot 44.688 evrov premoženja. Malce sarkastično lahko pripomnimo, da se takih cen stanovanj v Ljubljani spomnijo le najstarejši prebivalci glavnega mesta.
Za stanovanje 270.000 ali 55.000 evrov?
Pogled na tržne vrednosti stanovanj v Ljubljani pokaže, kako daleč od realnosti so objavljene vrednosti. Glede na zadnje dostopno poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) o vrednosti nepremičnin v Ljubljani, je bila sredinska cena, po kateri so se lani prodajale nepremičnine v našem glavnem mestu, 3950 evrov na kvadratni meter. V javnem stanovanjskem skladu pravijo, da je povprečno stanovanje, ki ga oddajo, veliko 55 kvadratnih metrov. Tako stanovanje je torej po podatkih Gursa vredno približno 270.000 evrov. Po izračunih stanovanjskega sklada pa kanček več kot 75.000 evrov.
Tako se izračunavajo vrednosti
Na Javnem stanovanjskem skladu MOL so nam pojasnili, da se vrednost primernega stanovanja računa na podlagi Stanovanjskega zakona (SZ-1), kjer je določeno, da se pri izračunu upoštevajo velikost stanovanja, število uporabnikov, lokacijski faktor in, tisto najpomembnejše, vrednost točke. Formulo so zapisali takole: število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × vpliv lokacije stanovanja × 40/100.
Vsega je kriva vrednost točke
Da je vrednost nepremičnin ocenjena tako nizko, sta kriva predvsem dva dejavnika. Za izračun se upošteva lokacijski faktor 1, čeprav v Ljubljani ni področja oziroma ulice, kjer bi bil faktor tako nizek (najnižji je 1,01, najvišji je 1,3). Drugi pomembnejši faktor pa je vrednost točke. Ta se je v zadnjem času sicer postopno dvignila z 2,92 evra na 3,50 evra, a je še vedno izredno nizka. A če bi se vrednost točke dvignila tako, da bi bolje odrezala tržno vrednost nepremičnin, bi to hkrati pomenilo znatno višje najemnine, saj je ocenjena vrednost stanovanj osnova za določitev višine le-te.
Drugačni »vatli«
Na stanovanjskem skladu MOL pojasnjujejo, da morajo glede na zakonske določbe formulo za izračun vrednosti nepremičnin uporabljati vsi upravljavci neprofitnih nepremičnin v državi. Hkrati opozarjajo, da izračuna vrednosti premoženja ni možno uporabiti oziroma enačiti s prodajnimi cenami tržnih stanovanj. A če JSS MOL za določitev vrednosti premoženja, ki ga posameznik še lahko ima, da zaprosi za neprofitno stanovanje, uporablja formulo iz Stanovanjskega zakona, pa prosilcem upošteva posplošeno vrednost nepremičnine, ki jo določi Gurs. Te vrednosti so praviloma sicer nižje od tržnih, saj temeljijo na podatkih iz leta 2020, a zagotovo višje od tistih iz stanovanjskega zakona.
