Kaj kupiti, ko je denar poceni?

Slovenski varčevalci so lani zaradi korone manj trošili in več varčevali – veliko več varčevali: Banka Slovenije poroča, da se je varčevanje slovenskih gospodinjstev povečalo za več kot dve milijardi evrov in da imamo vsi skupaj v bankah rekordnih 23 milijard evrov. Od katerih nimamo praktično nič, kajti obresti so zanemarljive. Še manj kot nič, kajti tisti, ki imajo v banki več kot 200.000 evrov – teh ni prav veliko, si predstavljamo – morajo banki celo plačevati »ležarino«. In je že res, da se tudi reče, »denar dela denar«, ampak z denarjem je treba nekaj početi, da se plodi in množi. Kam torej vlagati, da bomo iz nekaj dobili več, ne pa na primer iz nekaj dobili nič?

Tole hočemo: dobiti čim več. In s čim manjšim tveganjem. Mora biti nekaj, za kar ne potrebuješ ekonomske izobrazbe, da bi razumel. Nekaj, čemur ni treba posvetiti veliko časa, le kdo se ima čas in voljo poglabljati v borzne indekse? Bančniki in borzni posredniki, oni že, a večina nas ne spada v nobeno od teh dveh kategorij. Kaj storiti, kaj storiti?

Joj, kam bi del? Lani so slovenska gospodinjstva varčevala s tako ihto, da se je stopnja varčevanja glede na leto poprej povečala za 11,7 odstotne točke, na 25 odstotkov. Deloma je bilo varčevanje prisilno – ker je bilo vse zaprto in nismo trošili v trgovinah, restavracijah, na potovanjih – deloma pa smo varčevali iz previdnosti, ker nismo vedeli, kaj nas še čaka.

In zdaj denar čepi v banki in ne počne nič, torej ga je treba vložiti drugam, ampak kam? V delnice? To je tvegano početje, še posebej če niste poznavalci. Pa še tem se kdaj zalomi. Obveznice? Te so varnejše, a imajo manjše donose. V sklade? Ti imajo razpršene naložbe in so načeloma varnejši od delnic, a tudi točke v skladih lahko strmo padejo. Kaj še ostane – zlato, bitcoini (in druge digitalne valute), nepremičnine?

Nepremičnine. Magična beseda za Slovence. Vsaj za tiste, ki se lahko igrajo z večjimi vsotami.

Kristalna krogla pravi, ne še letos. Zlato pravilo pravi, da kadar je kriza, pade tudi cena nepremičninam. No, ampak ne v koronski krizi. Tako je bilo v gospodarski krizi leta 2008, tokrat pa ne. Zlato pravilo je tokrat popolnoma pogorelo – cene nepremičnin dosegajo rekordne višine, ne le v Sloveniji, to opažajo v vseh razvitih deželah. V 37 članicah OECD letna hitrost dvigovanja cen za hiše ni bila tako živahna že od devetdesetih, razlika med zadnjima kvartaloma leta 2019 in 2020 je skoraj sedem odstotkov.

Kaj je tokrat drugače? No, predvsem se tokrat drugače obnašajo vlade, ki državljane zasipajo z denarjem, da bi se izognile gospodarski krizi. Namesto da bi zategovale pas, odvezujejo vreče z denarjem. Kupci dajejo ponudbe, ne da bi nepremičnino, ki jo kupujejo, sploh videli. Hiše in stanovanja se na koncu prodajo visoko – včasih zelo visoko – NAD oglaševano ceno. Denar je poceni, krediti ugodni. In ljudje kupujejo, čeprav vedo, da bo nepremičninski balonček počil. Še vedno je. Tudi tokrat bo – samo ne še kmalu, ne še zdaj. Ne še letos, prerokujejo strokovnjaki. Morda drugo leto.

V Veliki Britaniji je letošnjega aprila povprečna cena hiše zrasla za skoraj sedem tisoč evrov, to je 232 evrov na dan. Ne povsod enako, v Londonu so se cene povišale samo za 0,2 odstotka (čeprav so še vedno skoraj trikrat višje od tistih na severu dežele), zato pa so toliko više zdivjale cene v krajih do eno uro vožnje z vlakom iz Londona. Zaradi korone so namreč ljudje ugotovili, da doma potrebujejo več prostora, v hiši hočejo imeti pisarno, učilnico za otroke, pa velik vrt zunaj. In se selijo iz prestolnice ven, tja, kjer so hiše večje in cenejše. Ugotovili so tudi, da ima delo od doma nesporne prednosti, zato nameravajo mnogi tako delati še naprej in torej tudi oddaljenost od pisarne ni problem. S prodajo svojega londonskega doma zaslužijo dovolj, da si kupijo večjo hišo na podeželju, pa še za stanovanjce v Londonu ostane. In za kakšno vikend hiško nekje v zelenju. Britanska vlada je znižala davke ob prodaji, da bi jo pospešila, in ji je to še predobro uspelo. Pred dvanajstimi meseci so ljudje panično kupovali toaletni papir, da ga ne bi zmanjkalo, zdaj se pa nekaj podobnega dogaja z nepremičninami, ugotavlja neki britanski nepremičninski agent.

Naj nekdo potegne zavoro. V ZDA tolikšnega navala na nepremičnine niso videli že od leta 2006, cene so poskočile za devet odstotkov in še rastejo. Hiše dobijo kupca praktično takoj, ko jih dajo na tržišče, prodajajo pa se celo do 70 odstotkov nad tržno ceno. Na Novi Zelandiji so cene poskočile za 25 odstotkov, v nekaterih kitajskih mestih za 12 odstotkov. Nekatere vlade, novozelandska in kitajska sta med njimi, poskušajo to nakupovalno vročico obrzdati. Na voljo imajo različne ukrepe – lahko bi, na primer, zvišale zemljiški davek ali davek na transakcije, lahko bi zaprle najrazličnejše luknje v zakonih, ki omogočajo, da ljudje obidejo zakonske ovire. Tako na primer Kitajci omejitev lastnine, ki jo sme imeti ena družina, obidejo z lažno ločitvijo – zakonca vložita zahtevo za ločitev, čeprav v resnici ostaneta skupaj.

Tudi banke bi lahko – teoretično – dvignile obresti. Povprečna stopnja hipotekarnega kredita v 19 članicah EU, ki uporabljajo evro, je bila marca 1,3 odstotka. Poznavalci so si edini, da se še ne bo kmalu zvišala.

Povprečnim nedostopno. Po zelo podobni poti gremo tudi pri nas. Le da pri nas na cene vpliva tudi to, da je razpoložljivih nepremičnin veliko manj kot njihovih željnih kupcev. Cene nepremičnin rastejo povsod, razen morda v srcu Ljubljane, kjer cene stanovanj zadnje leto padajo. Sicer pa so v zadnjem letu v osrednji Sloveniji zrasle za šest odstotkov, kar pa je še vedno veliko manj kot v primorsko-notranjski regiji, ker so zbezljale kar za 16 odstotkov. Tudi Slovenci očitno želijo več prostora, saj se veča povpraševanje po večjih stanovanjih in hišah.

Zapira se razkorak med novimi in rabljenimi stanovanji – še pred nekaj leti so bila novejša stanovanja (stara do deset let) za 36 odstotkov dražja od starejših, zdaj je razlika samo še 19 odstotkov. Cene rabljenih stanovanj so se v samo petih letih dvignile za 50 odstotkov. In so tako ljudem s povprečno plačo nadpovprečno nedostopna. Še posebej zdaj, ko cene nepremičnin rastejo, plače pa temu ne sledijo. Ovira za manj premožne kupce je tudi to, da banke zahtevajo 20 odstotkov lastnih sredstev, kar glede na cene lahko pomeni tudi do 50.000 evrov. In le malokdo ima v nogavici (ali pa v banki) toliko denarja. Zdaj stanovanja, ki so kupljena za oddajanje, zaradi ponorelih cen niso več tako donosna naložba. In je treba zelo dobro preračunati, ali se nakup še vedno splača.

* Kjer se trese, cene padejo

Še čez eno mejo vas bomo peljali, na Hrvaško. V Dalmaciji so cene nepremičnin še vedno višje kot v preostalih delih dežele. So pa cene padle v Zagrebu – a le starim zgradbam, ki niso potresno varne. Lanski potres je ljudi izučil in zato stare hiše težko najdejo kupce. Zanimivo bi bilo vedeti, koliko kupcev v Ljubljani se pozanima, kako potresno varna je stolpnica ali blok, v katerem kupujejo stanovanje.

Več v prilogi revije Zarja Jana, št. 22, 1.6. 2021