Država področje stanovanjske politike zanemarja že desetletja. O poledicah mačehovskega odnosa in mogočih rešitvah smo se pogovarjali s Klemnom Ploštajnerjem, sociologom in mladim raziskovalcem s Fakultete za družbene vede v Ljubljani.

Kako bi opisali trenutno stanje na trgu nepremičnin?

Trenutnega stanja ne moremo ločiti od zgodovine stanovanjske politike v Sloveniji, saj je današnje stanje posledica preteklih odločitev in vlaganj. Trenutnega stanja torej ne moremo jemati in razumeti ločeno od privatizacije javnega stanovanjskega fonda v 90. letih, ko se je država odpovedala javni stanovanjski politiki in zelo poceni odprodala večino stanovanj. S tem je določenemu sloju ljudi omogočila, da je bodisi rešil svojo stanovanjsko problematiko bodisi akumuliral premoženje, ki ga danes oddaja. Hkrati je država ukinila sistemski vir financiranja stanovanjske gradnje in razgradila sistem stanovanjske preskrbe, ne da bi zgradila novega. Posledično smo premalo gradili in obnavljali. Danes se zato srečujemo z velikim razkorakom med ponudbo in povpraševanjem ter posledično z visoko rastjo cen, kar je odraz tega, da se je v zadnjih 30 letih premalo gradilo, število prebivalcev je naraščalo, še bolj pa se je povečalo število gospodinjstev. Državna gradnja bi morala biti glavni mehanizem za zagotavljanje primernih stanovanj, saj zasebni trg deluje glede na ciklična gospodarska nihanja. V preteklih 30 letih je bila najpogostejša pot do primernega domovanja lastna gradnja, zdaj pa tudi ta upada, kar pomeni, da počasi zamira še en mehanizem dostopa do lastne strehe nad glavo. Današnje stanje je celo tako, da se nedostopnost stanovanj zaostruje, čeprav so zaradi nizkih obrestnih mer posojila zelo dostopna. Tako se povečuje povpraševanje na že pregretem najemnem trgu, na katerega vpliva tudi delovanje turističnih spletnih platform, kot sta airbnb in booking, kar za višanje cen izkoriščajo najemodajalci. Delno pozitivna stvar trenutno je, da se sicer gradi več javnih stanovanj, a se vse skupaj kaže kot nek začasen nekajletni program, za katerega težko rečemo, da je dolgoročna rešitev ali dolgoročna strategija.

Stanovanjski program za obdobje 2015–2025 je prinesel popoln umik države iz gradnje stanovanj za prodajo in usmeritev zgolj v najemniški trg. Se vam zdi to pametna strategija?

Zdi se mi, da je usmeritev v najemniški trg primerna strategija. Je pa vprašljivo, ali je v slovenskih razmerah visokega lastništva in močne navezanosti na lastništvo nepremičnin država razmislila o vseh mogočih posledicah. Težko sicer govorimo o umiku države iz spodbujanja lastništva, saj ta zadnjih 30 let ni bila glavni igralec. V 90. letih je igrala vlogo stabilizacije dostopa do posojil, a že precej let ne državni ne lokalni skladi niso skrbeli za dostop do lastniških stanovanj. Je pa usmeritev v najemna stanovanja v širšem pogledu smiselna, ker vsaj z vidika javnega denarja prinaša kontinuiteto in stabilnost. S prodajo lastniškega stanovanja se subvencionira dostop do strehe nad glavo eni osebi ali eni družini, pri čemer pogosto niti ne preprečiš možnosti špekulacij, kar se je v preteklosti v Sloveniji pogosto dogajalo, vlaganje v najemna stanovanja pa omogoča neko kontinuirano proizvajanje stanovanj in izvajanje stanovanjske politike. Denar se namreč v tem primeru vrti znotraj tega sektorja, s plačevanjem najemnin se omogočajo vzdrževanje in nova vlaganja, poleg tega je to neka dolgoročna strategija. Bi pa država morala poskrbeti tudi za dostop do lastniških stanovanj in na neki način poseči na ta trg.

Kako naj država poseže na trg?

Zgolj z večjo ponudbo stanovanj, bodisi najemniških bodisi lastniških, bo država težko stabilizirala ta trg, saj bodo stanovanja na trg prihajala z zamikom in prepočasi. Težava, s katero se srečujemo v Sloveniji, je, da imamo idejo o dveh ločenih stanovanjskih sistemih: javnem in zasebnem, ki deluje po ekonomskih tržnih pravilih. In ta dva trga skupaj trčita le ob skupnem seštevku zgrajenih in prodanih stanovanj. Smiselna stanovanjska politika bi morala ta dva sistema nekako združiti in ju preplesti tako, da bi javni sektor posegal v zasebnega bodisi s cenami bodisi z neko smiselno obliko regulacije, ki bi lastnikom še vedno omogočala zmerne donose, vendar preprečevala špekulacije in špekulativne dvige oderuških najemnin. Glede gradnje stanovanj pa bi morala država z nekimi mehanizmi, kot so dostop do zemljišč, subvencioniranje, davčna politika, ter z urbanističnim načrtovanjem poseči v to, kam se zasebni kapital vlaga. Trenutno se trg uravnava sam in vidimo, kam je to pripeljalo. Namesto cenovno dostopnih stanovanj se gradi le stanovanja, ki so najbolj donosna in predstavljajo najbolj varno investicijo, to so stanovanja višjega cenovnega razreda. Tu bi lahko država, kot je na primer urejeno v Švici ali Avstriji, subvencionirala primerne gradnje in z davčno politiko spodbujala zasebne investitorje, da bi gradili dostopna najemna ali lastniška stanovanja. Rešitev torej vidim v tem, da ta dva sistema nista ločena, ampak ju mora država preplesti.

V dosedanjih stanovanjskih programih skoraj vseh vlad se je obljubljalo rešitve, kot so najem z odkupom, zadruge, deljena lastništva … Izvedenega pa je malo ali nič.

To je odraz odnosa do stanovanjske politike vseh političnih opcij vseh ministrstev in države kot celote v teh 30 letih. Stanovanjska politika je nekaj, kar moraš kontinuirano in sistematično izvajati več let, celo desetletij, in sistem graditi, ne pa ga vedno znova postavljati na novo ali celo rušiti in podirati in na novo zaganjati. Učinki dobre stanovanjske politike se kažejo skozi leta, celo desetletja, to ni stvar enega političnega mandata. Slovenska stanovanjska politika je rezultat 30-letne odsotnosti in krpanke projektov, ki niso nikoli zares zaživeli. Večina stvari, ki ste jih našteli, je ali promocijske narave ali zgolj ideja oziroma se izvede v minimalnem obsegu zgolj kot pilotni projekt, nato pa zamre. In tu se vidi, da Slovenija nima razvojne politike, tudi kot država ne. Kot država smo vedeli, da si želimo v EU, od tam naprej pa je občutek, da ne vemo več, kaj počnemo in česa si želimo. Nimamo neke jasne razvojne strategije. Na vseh področjih nekaj krpamo in stanovanjske politike, ki je morda celo ena najbolj kompleksnih politik, ki jih mora država izvajati, v teh razmerah pač ni mogoče postaviti. Torej, če nimaš strategije razvoja družbe, tudi ne moreš postaviti stanovanjske politike.

Obrat k najemništvu se utemeljuje tudi s predpostavko, da si današnje mlade generacije ne želijo lastništva nepremičnine, saj želijo biti bolj svobodne. To drži?

Ideja, da si mladi ne želijo oziroma ne želimo lastniških stanovanj, je potegnjena iz neke stereotipne predpostavke o mladih in neke ideološke predpostavke, kaj mladi danes so. Kot da smo si razmere, v katerih danes živimo, izbrali sami, torej razmere nestabilnih zaposlitev in prekarnosti. Kot da je bila naša želja, da se selimo iz službe v službo. In to se nam prodaja pod etiketo, da si sami želimo več svobode. V resnici se z idejo izbire in svobode zgolj prekriva trenutno stanje negotovosti. V resnici smo bili mladi v to situacijo potisnjeni. Raziskave še vedno kažejo, da če bi imeli mladi na voljo redno stabilno zaposlitev, bi jo tudi izbrali. Večina si želi stabilne, varne zaposlitve in prihodnosti. Ena izmed osnovnih človeških potreb, da se kot človek lahko razvijaš in napreduješ, je, da imaš v življenju stabilnost. Kar pa zadeva stanovanja, se v tujini res deloma kaže odmik od želje po lastništvu, a je to večinoma posledica tega, da je lastništvo postalo realno popolnoma nedosegljivo in nedostopno. Torej nekaj, o čemer ljudje niti ne razmišljajo več. Tako da sta to stanje in tovrstno razmišljanje bolj odraz neke nujnosti kot lastne želje. Deloma se odsotnost želje po lastništvu povezuje tudi s spremembo življenjskih navad in vzorcev, torej da smo ob sodobnih oblikah bivanja manj vezani na neko okolje in da se več selimo. A podatki za Slovenijo zelo jasno kažejo, da je lastništvo nepremičnine najosnovnejša preferenca vseh. Zelo majhen je delež ljudi, ki si želi nepremičnino najemati, saj je lastništvo trenutno edina oblika stabilne rešitve stanovanjskega vprašanja. Z najemom stanovanjsko vprašanje lahko rešiš le prek javnega najema, ki pa je tako majhen, skrčen in nedostopen, da je večinoma dosegljiv res le socialnemu dnu. V Avstriji, kjer imajo dostopen najemni trg, je delež ljudi, ki si želijo živeti v najemu, zelo velik. Ampak tovrstno življenje ti morajo omogočati materialne razmere. V Sloveniji pa je zelo jasno, da materialne razmere trenutno omogočajo samo lastništvo in nič drugega. Nihče si ne želi najemati stanovanja za 700 evrov in pogodbe sklepati za vsako leto sproti.

klemen-ploštajner
Sašo Švigelj
Klemen Ploštajner

Zdi se, da se pri snovanju stanovanjskih politik pozablja, da je lastna nepremičnina v očeh Slovencev tudi zagotovilo za varno starost?

Zato je stanovanjsko vprašanje tako kompleksno. V Sloveniji lastna nepremičnina niti ni tak socialni korektiv kot na primer v anglosaksonskem svetu. Tam so stanovanja nekakšen vir pokojninskega varčevanja, ko na koncu svoje kariere unovčijo nepremičnino in si s kupnino pomagajo zagotoviti pokojnino ali izboljšanje socialnega statusa. V Sloveniji je lastna nepremičnina socialni korektiv predvsem zaradi tega, ker v starosti nimaš stroškov z bivanjem in lahko tudi z neko minimalno pokojnino preživiš. To je bilo do zdaj mogoče zato, ker so bila gospodinjstva praktično nezadolžena in ljudje niso imeli drugih stroškov. Postopoma pa bodo prišle generacije, ki bodo zadolžene in ki niso imele luksuza socialističnega sistema, kjer si prišel do stanovanja po zelo ugodni ceni. Prihajajo generacije, ki so stanovanja morala kupiti in se za to globoko zadolžiti, nekatera gospodinjstva bodo še v času pokojnine globoko zadolžena. S tem se razmere spreminjajo, nepremičnine, ki bi omogočale mirno starost in bile nekakšen socialni korektiv, ne bodo več neobremenjene. To veliko pove o družbi. Tak sistem pomeni, da bo vsaka generacija živela na račun druge. Zdajšnja generacija upokojencev večinoma živi v poceni oziroma skoraj zastonj nepremičninah, do katerih so prišli s privatizacijo. In na neki način živi na račun mlajše naše generacije, ki je zaradi tega izgubila dostop do javnih najemnih stanovanj. Ustvarja se sistem, v katerem so generacije v nenehnem konfliktu, zato se sistem na dolgi rok kaže kot nevzdržen. Tudi sistem, ko je za nakup stanovanja in socialno varnost nujen kredit oziroma globoka zadolženost, na dolgi rok požira samega sebe, ker je utemeljen v nenehni rasti cen, in vsaka prihodnja generacija bo težje zadostila tem pogojem in se bo morala še bolj globoko zadolžiti. Če bomo ohranili ta princip brez stanovanjske politike, bomo imeli čez 30 let v najemnih stanovanjih ljudi z nizkimi pokojninami in brez socialne varnosti.

Neko novo delitev ljudi na kreditno sposobne in nesposobne je prinesla tudi uredba Banke Slovenije, ki je zaostrila kreditne pogoje. Kaj to pomeni za trg nepremičnin?

Omejitve, ki jih je postavila Banka Slovenije, so zgolj izraz tistega, kar je kredit oziroma dostop do stanovanja prek kredita vedno pomenil: dejstvo, da je to sistem, ki je izredno neenak in celo nepravičen. Dostop do stanovanja ali kakršnekoli dobrine za preživetje je tudi v pogojih splošne dostopnosti velikemu delu prebivalstva omejen. To pomeni, da bogatejši dostopajo do večje količine posojil po ugodnejših pogojih, torej lahko pridejo tudi do boljših nepremičnin in ne nazadnje izrivajo revnejše prebivalce od možnosti dostopa do nepremičnin. Tudi po enakih splošnih pogojih se revnejši prebivalec zadolži vedno globje in pod veliko slabšimi pogoji. V pravičnem sistemu bi bilo seveda ravno obratno, saj bi se tisti s šibkejšim finančnim stanjem lahko zadolžili bolj ugodno. Banka Slovenije je s temi zadnjimi makroekonomskimi smernicami dejansko stanje le bolj deklarativno predstavila in normirala. To v resnici ni nič novega. Je pa to dokaz tega, da trg sam po sebi za revnejši del prebivalstva nikoli ne bo poskrbel. Dejstvo je, da oseba z nizkimi dohodki za banko predstavlja tveganje. Tako pri gradnji stanovanj kot pri dostopu do posojil in tudi pri najemnem trgu bi se zato morala pokazati vloga države. Sem se pa ob uveljavitvi smernic Banke Slovenije vprašal, od česa je dejansko ta uredba ljudi odrezala. Odrezala jih je od 30-letne zadolženosti – od 30-letne globoke zadolženosti, ob kateri bi lastnik, ki bi s kreditom sicer prišel do nepremičnine, vsak mesec trepetal pred izgubo zaposlitve in posledično vsega premoženja, ki bi ga pobrala banka. Če na uredbo Banke Slovenije pogledamo s tega vidika, gre v resnici za pozitivno potezo, saj je ljudi na neki način odrešila dolžniškega suženjstva in nenehnega tveganja ter stresa. Ampak to kaže le na to, da imamo zelo pokvarjen sistem, v katerem je želja prebivalcev, da bi se globoko zadolžili za to, da bi prišli do doma, perverzna. Slovenija je sicer, kar zadeva tovrstno zadolževanje, še v zelo ugodnem stanju, ker imamo zelo nizke količnike zadolženosti. Ampak v tem se kaže perverznost stanovanjskega sistema, da si ljudje dejansko želijo več kot 30 let plačevati polovico svojega dohodka za to, da bodo imeli streho nad glavo.

Kakšne so rešitve?

Prvi ukrep bi moral biti, da bi se država zavezala, da bo stanovanjsko politiko postavila kot neko temeljno državno politiko in se začela s tem resno ukvarjati. Na najemnem trgu je zelo veliko neravnotežje moči v prid lastnikov ter najemodajalcev in tukaj je država oziroma javni regulator tisti, ki mora uravnotežiti razmerja. Kar zadeva varnost najema in višino najemnine ter izpolnjevanje zavez in zahtev zdajšnje zakonodaje, torej že obstoječe, lahko država že zdaj opolnomoči najemnika s svetovanjem, pravno pomočjo in ostrim inšpekcijskim nadzorom. Bolj strogi ukrepi ali njihovo bolj vestno izvajanje bi že olajšalo marsikatero težavo. Potrebna bi bila tudi regulacija platform, kot je na primer airbnb, in špekulativnih nakupov stanovanj. To so možne kratkoročne rešitve, ki bi bile lahko sprejete in izvedene hitro. Dolgoročno pa bi morala država veliko več sredstev nameniti reševanju stanovanjske problematike, torej tako gradnji kot subvencioniranju najema. Trenutno namreč nimamo nobenega sistemskega vira financiranja in perverzno je, da se v trenutnem nacionalnem stanovanjskem programu za zastoj krivi nizke najemnine v neprofitnem sektorju. A ravno to je namen neprofitnega sektorja, nizke najemnine! Glavna težava niso nizke najemnine, ampak to, da Slovenija 30 let ni investirala praktično nič v stanovanjsko gradnjo niti v vzdrževanje stanovanjskega fonda. Torej potrebujemo sistemsko stabilen dolgoročni vir, ki bo jasen vsako leto in bo omogočal načrtovanje.